Нормативною основою електронних земельних торгів є глава 21 Земельного кодексу, яка регулює питання продажу земельних ділянок або прав на них на конкурентних засадах. Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис) слід відчужувати саме окремими лотами на конкурентних засадах, тобто шляхом проведення земельних торгів (ч.1 ст.134, ч.2 ст.135 Земельного кодексу). Йдеться про аукціон, переможцем якого стає той, хто запропонував найвищу ціну за ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею.

Конкретизацію ж щодо проведення торгів саме в електронній формі надає Порядок №688. Розглянемо докладніше процедуру проведення електронних торгів.

Організатором електронних торгів виступає територіальний орган Держгеокадастру. Торгуються в електронній формі за право оренди земельної ділянки сільгосппризначення державної власності. У переліку прав на земельні ділянки, що виставляються окремими лотами, слід зазначати місце розташування (адресу) ділянки, її цільове призначення (функціональне використання), площу, кадастровий номер, умови продажу.

Заяву про участь у торгах та додані до неї документи слід засвідчити електронним цифровим підписом

Користувачем виступає фізична або юридична особа, яка зареєструвалася у системі електронних земельних торгів. Після допуску до участі в е-торгах вона отримує статус їх учасника. У системі учасник матиме особистий кабінет, де розміщують відповідну інформацію щодо участі в аукціоні. Переможцем е-торгів стане той учасник, який запропонував найвищу ціну за лот, зафіксовану під час проведення електронних земельних торгів.

Окрім того, на проведення е-торгів зможуть подивитися (без подання цінових пропозицій) користувачі Інтернету, яких Порядок № 688 іменує спостерігачами.

РЕЄСТРАЦІЯ ДЛЯ УЧАСТІ У ТОРГАХ

Після того як організатор передає документацію щодо лотів виконавцю торгів, тобто суб’єктові господарювання, який їх проводить, останній забезпечує опублікування оголошення про проведення е-земторгів. Відповідну інформацію слід шукати на офіційному веб-сайті Держгеокадастру або в самій системі електронних земельних торгів.

Якщо користувач виявить інтерес до певного лота, то не пізніше ніж за три робочих дні до проведення е-земторгів йому слід зробити наступне:

• зареєструватися у системі електронних земельних торгів;
• подати заяву про участь у таких торгах;
• сплатити у будь-якій установі банку на підставі сформованого рахунка або за допомогою платіжних систем реєстраційний та гарантійний внески у розмірах, передбачених ч.7–8 ст.135 Земельного кодексу, на окремі рахунки виконавця електронних земельних торгів, відкриті в банку.

Заяву про участь слід подавати у системі за кожним лотом окремо (п.17 Порядку № 688). У ній потрібно вказати такі відомості: адресу електронної пошти для надсилання повідомлень, контактний номер телефону, поштову адресу, реквізити рахунка учасника, на який повинен бути повернутий гарантійний внесок, реєстраційний номер лота, щодо якого подають заяву.

Крім того, п. 18 Порядку № 688 встановлює додаткові реквізити заяви. Так, фізичні особи (включно з підприємцями) додають до неї копію довідки про присвоєння реєстраційного номера облікової картки платника податків, який називають у народі ідентифікаційним кодом (якщо користувач відмовився від нього, то копію паспорта). Іноземці та особи без громадянства вказують свої ПІБ, громадянство (підданство) та постійне місце проживання в країні, громадянином (підданим) якої вони є. Юридична особа має зазначити у заяві найменування, код ЄДРПОУ, ПІБ представника, уповноваженого підписувати від її імені документи, серію та номер документа, що посвідчує особу уповноваженого представника, реквізити документа, що підтверджує його повноваження. Іноземні юридичні особи вказують найменування, місцезнаходження та державу, в якій вони зареєстровані.

Разом із заявою слід подати документи, що підтверджують сплату реєстраційного та гарантійного внесків (копії розрахункових документів, виписки з рахунків тощо).

Заяву про участь у торгах та додані до неї документи необхідно засвідчити електронним цифровим підписом (далі – ЕЦП) фізичної особи або керівника (уповноваженої особи) юридичної особи чи електронним цифровим підписом юридичної особи, спеціально призначеним для таких цілей (п.21 Порядку № 688).

Аукціонний вхідний квиток є підставою для здійснення учасником цінової пропозиції під час земельних торгів

Якщо з поданими відомостями й документами усе гаразд, виконавець торгів автоматично присвоює заяві реєстраційний номер, фіксує дату і час її подання, реєструє користувача як учасника та не пізніше наступного дня після отримання документів надсилає йому аукціонний вхідний квиток.

Після отримання квитка учасник не пізніше 19.00 дня, що передує дню проведення електронних земельних торгів, додає його до своєї заяви про участь та завантажених документів у системі електронних торгів (п. 24 Порядку № 688). Саме аукціонний вхідний квиток є підставою для здійснення (активації) або анулювання учасником цінової пропозиції під час е-земторгів.

Внески учасників

Варто нагадати, що розмір реєстраційного внеску згідно з ч.7 ст.135 Земельного кодексу для земельних аукціонів, як реальних, так і віртуальних, визначається виконавцем і не може перевищувати 50% розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб на дату публікації оголошення про проведення земельних торгів. Скажімо, у листопаді 2018 р. він становитиме 920,50 грн., у грудні – 960,50 грн. Сплачені суми реєстраційних внесків поверненню не підлягають, крім випадку, коли земельні торги до їх проведення скасовує організатор.

Своєю чергою, розмір гарантійного внеску за лотом становить 5% стартового розміру річної плати за користування земельною ділянкою. Сплачені суми гарантійних внесків повертаються виконавцем земельних торгів усім учасникам, які не були визнані переможцями, протягом трьох банківських днів з дня проведення торгів (ч.8, 11 ст.135 Земельного кодексу). Виняток – ситуація, коли результати торгів анулюються організатором у разі відмови переможця від укладення договору, чи у разі несплати переможцем в установлений строк належної суми за придбаний лот. За таких невтішних передумов гарантійні внески не повертаються (ч.5 ст.138 Земельного кодексу):

якщо протягом трьох хвилин після надходження останньої цінової пропозиції не запропоновано вищу ціну, лот вважають проданим

• усім учасникам, якщо жоден із них не запропонував ціну, вищу за стартову ціну лота;
• учаснику, який був відсторонений від участі в торгах ліцитатором за неодноразове порушення порядку проведення торгів;
• переможцю, який відмовився від підписання протоколу із зазначенням результатів торгів, або у разі несплати ним в установлений строк належної суми за придбаний лот, або у разі відмови від укладення договору оренди чи емфітевзису земельної ділянки.

З іншого боку, гарантійний внесок, сплачений переможцем до початку торгів, зараховується до купівельної ціни.

Проведення електронних земельних торгів

Відповідно до п.13 Порядку № 688 між оприлюдненням оголошення та самими електронними земельними торгами має минути 30 днів. Якщо ж останній день цього строку буде неробочим, то торги проведуть у найближчий робочий день. У цьому полягає їх відмінність від класичних земельних торгів, які проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів після оприлюднення оголошення.

Торги стартують у робочий день, визначений в оголошенні про їх проведення, у час, вказаний у тому ж оголошенні (не раніше 09.00 і не пізніше 12.00). Усе повинно закінчитися до 17.00 того ж дня.

Учасники вносять свої цінові пропозиції щодо лота через електронні майданчики з кроком підвищення ставки, зазначеним в оголошенні про проведення торгів. Перша цінова пропозиція може бути такою самою, як стартова ціна лота. Кожна наступна цінова пропозиція повинна містити ціну, вищу за попередню на встановлений виконавцем торгів крок (п.28 Порядку № 688). Інформація про хід торгів оновлюється одразу після внесення одним із учасників наступної цінової пропозиції, про надходження якої повідомляють усіх учасників.

Подаючи пропозиції, слід бути уважним. Згідно з абзацом третім п.27 Порядку № 688, у разі коли протягом трьох хвилин після надходження останньої цінової пропозиції не запропоновано вищу ціну, виконавець торгів закінчує продавати лот. При цьому висвітлюється слово «Продано», ціна продажу лота за останньою запропонованою найбільшою ціною та номер переможця.

Після закінчення електронних земельних торгів система автоматично формує та розміщує протокол торгів щодо лота у день проведення таких торгів. Його повинні підписати за допомогою ЕЦП переможець, оператор системи, виконавець та організатор.

Загальний протокол електронних земельних торгів має бути розміщено організатором не пізніше ніж протягом п’яти робочих днів після проведення торгів на офіційному веб-сайті Держгеокадастру.

За результатами електронних земельних торгів згідно з п.33 Порядку № 688 укладають договір оренди та/або емфітевзису земельної ділянки. Подробиць у названому Порядку немає, а отже, слід звернутися до ст.137 Земельного кодексу. У ній вказано, що відповідний договір між організатором земельних торгів та їх переможцем укладають безпосередньо в день проведення торгів. А у разі придбання переможцем кількох лотів договір укладають окремо на кожний із них. Щоправда, не можна бути впевненим, що правило «безпосередньо в день проведення торгів» буде неодмінно дотримано: в електронних земельних торгах можуть брати участь особи з інших регіонів, які банально не встигнуть на підписання договору того самого дня.

Право на земельну ділянку, набуте за результатами проведення торгів, підлягає державній реєстрації. А от плату за користування земельною ділянкою, право користування якою набуто на торгах, а також суму витрат, здійснених організатором або виконавцем торгів на підготовку лота до продажу, організацію та проведення торгів, переможець за загальним правилом Земельного кодексу (ч.31 ст.137) повинен сплатити не пізніше трьох банківських днів з дня укладення відповідного договору.

Звісно, можливе й анулювання чи визнання електронних земельних торгів такими, що не відбулися. Тут доведеться керуватися загальними нормами ст.138 Земельного кодексу. Втім, будемо сподіватися, що до цього не дійде й усі сторони будуть задоволені досягнутим результатом.