Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку у відповідності до умов договору та вимог земельного законодавства.
Орендодавцями можуть бути держава, ОТГ, комунальні підприємства, громадяни та юридичні особи, в чиїй власності перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Земельку можна передавати в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які розташовані на ній, або без них. Будь-яких обмежень щодо виду земельних ділянок для здавання в оренду закон не встановлює.
Брати в оренду земельні ділянки можуть відповідні державні органи та органи місцевого самоврядування, а також громадяни і юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, міжнародні об’єднання та організації, а також іноземні держави.
Договір оренди землі укладається в письмовій формі і за бажанням (необов’язково) однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Він підлягає державній реєстрації, з моменту якої він набирає чинності. За загальним правилом, строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Істотні умови договору оренди землі
Порушення вимог законодавства, або відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених законом, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, та визнання його недійсним.
Істотними умовами договору оренди землі є:
- об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
- умови збереження стану об’єкта оренди;
- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;
- існуючі обмеження щодо використання земельної ділянки;
- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об’єкта оренди чи його частини;
- відповідальність сторін.
За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін, страхування об’єкта оренди, відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об’єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо).
Внесення змін та розірвання договорів оренди земельних ділянок
Змінити умови договору оренди землі можна за взаємною згодою орендодавця та орендаря. Якщо хоча б одна сторона заперечує проти внесення змін, то спірні питання слід вирішувати в судовому порядку.
Якщо орендар не виконує належно умови договору, в тому числі використовує земельну ділянку всупереч визначених у договорі умов (наприклад, надмірно виснажує землю, використовує пестициди, які суттєво погіршують її стан), орендодавець має право розірвати договір оренди.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або ж самим договором. Це означає, що одностороння відмова повинна передбачатися у договорі та мати відповідний механізм. Наприклад, у разі систематичного порушення орендарем договору, псування, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, орендодавець може надіслати орендарю лист-повідомлення розірвання оренди з повідомленням про вручення, що підтвердить бажання розірвати договір та зафіксує момент, коли орендар дізнався про розірвання договору. З моменту отримання зазначеного листа орендар має звільнити орендовану землю протягом відповідного періоду, враховуючи сезонність та с/г роботи (наприклад, період збору врожаю, тощо).
У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов’язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов’язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.
Щоб запобігти виникненню небажаних ситуацій та відмови у реєстрації, для укладання договорів оренди рекомендується використовувати типову форму договору оренди землі, затверджену Кабінетом Міністрів України.
